Koji su sve troškovi kod kupnje stana ili kuće na koje treba računati?

Osim same cijene nekretnine u Hrvatskoj koju određuje prodavatelj, kupac treba biti svjestan da ga potencijalno čekaju i drugi troškovi kod kupnje stana ili kuće koje je potrebno podmiriti pri kupovini nekretnine. Obično ti troškovi variraju od 5 – 8 %, a ovise o nekoliko faktora.
Porez na promet nekretnina je gotovo siguran dodatni trošak, osim ako kupujete novogradnju u Hrvatskoj. Većina kupaca nekretnina za odmor koristi usluge agencija za nekretnine, s obzirom na to da obično ne žive na lokaciji na kojoj je nekretnina i ne poznaju područje. Usluga posredovanja koju naplaćuju agencije je 3% + PDV.

Za provjeru cjelokupne dokumentacije nekretnine, klijenti mogu angažirati odvjetnika i / ili javnog bilježnika koji cijene svojih usluga definiraju slobodno. Ipak, uobičajena praksa je da odvjetnici obično naplaćuju svoje usluge u visini od 1% + PDV vrijednosti nekretnine. Standardni troškovi javnog bilježnika nisu toliko visoki kao u većini europskih zemalja, s obzirom na to da je u Hrvatskoj uobičajeno da javni bilježnik samo ovjerava potpis stranke, a ne i cijeli sadržaj Ugovora o kupoprodaji nekretnine. Više o svakom trošku kod kupoprodaje nekretnine u Hrvatskoj u nastavku.

Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj 3% ili 0%

Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj iznosi 3% i plaća ga stjecatelj nekretnine - kupac, bez obzira na to radi li se o hrvatskom ili stranom državljaninu. Kupac ne mora prijavljivati kupoprodaju kod poreznog ureda kao što je to bilo nekad, nego to radi javni bilježnik u trenutku ovjere kupoprodajnog ugovora. 
U praksi kupcu porezna uprava pošalje poštom na kućnu adresu Rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina s točnim iznosom i podacima za uplatu i to obično 15 – 30 dana od dana ovjere kupoprodajnog ugovora. Porez na promet nekretnina je potrebno platiti u roku od 15 dana od dana primitka Rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.
Nekretnine koje prodaje poduzeće (ili rjeđe fizička osoba) koje je u sustavu poreza na dodanu vrijednost (PDV), oporezuju se PDV-om. U tom slučaju poreza na promet nekretnina od 3% nema jer je PDV u visini od 25% već uključen u kupoprodajnu cijenu. Ako će kupac kupljenu nekretninu koristiti u komercijalne svrhe (npr. bavit će se turističkim iznajmljivanjem), moguće je izvršiti povrat PDV-a.
 

Agencijska provizija za kupovinu stana ili kuće

Uobičajena agencijska provizija za kupovinu stana ili kuće u Hrvatskoj je 3% + PDV. Agencijska provizija se ugovara s agencijom za nekretnine temeljem posredničkog ugovora koji se zaključuje kod razgledavanja nekretnina. Kupac se Ugovorom o posredovanju kojeg potpisuje s agencijom za nekretnine obvezuje platiti posredničku proviziju u slučaju da se kupovina realizira. U slučaju da klijent ne kupi nekretninu koja mu je prezentirana, nije obvezan platiti agenciji posredničku proviziju.
 
Odvjetnička naknada
Pravne usluge, odnosno usluge odvjetnika obično iznose 1% + PDV. Ovisno o složenosti i trajanju posla, iznos može biti manji ili viši. Odvjetnik provjerava cjelokupni status nekretnine, kao i dokumentaciju vezanu uz nekretninu. Osnovna dokumentacija koja se provjerava je izvadak iz zemljišne knjige (vlasnički list), građevinska i uporabna dozvola (ako se radi o građevini), energetski certifikat i uvjerenje o namjeni i lokacijska informacija (za zemljišta).
Ukoliko je potrebno izvršenje nekih uvjeta prije zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora, odvjetnik sastavlja Predugovor o kupoprodaji nekretnine, a ukoliko je sve spremno za cjelokupnu kupoprodaju, odvjetnik po provjeri dokumentacije sastavlja odmah glavni kupoprodajni ugovor.

Ukoliko nekretninu kupujete uz pomoć agencije za nekretnine u Hrvatskoj, svakako prije nego se odlučite na angažiranje vlastitog odvjetnika za provjeru dokumentacije i vođenje pravnog procesa kupoprodaje, provjerite ima li angažirana agencija vlastitog odvjetnika. U tom slučaju agencija će vam osigurati pomoć svog pravnika i sastaviti Predugovor o kupoprodaji / Ugovor o kupoprodaji. To znači da, u tom slučaju, troška vlastitog odvjetnika u uobičajenoj visini od 1% + PDV ne bi imali. Više informacija o kupoprodajnom procesu možete pročitati ovdje.
 
Troškovi javnog bilježnika kod kupnje stana ili kuće i sudske pristojbe
U standardnom procesu kupoprodaje u kojemu se ovjeravaju potpisi stranaka, troškovi javnog bilježnika kod kupnje stana ili kuće, kao i troškovi sudskih pristojbi za predbilježbu i uknjižbu prava vlasnika rijetko prelaze iznos od cca. 200 EUR. U slučaju da se stranke dogovore za proces koji uključuje deponiranje novaca ili isprava kod javnog bilježnika, cijena se utvrđuje prije samog procesa ovisno o visini kupoprodajne cijene i periodu deponiranja. Termine i točne troškove cijelog procesa vođenog od strane javnog bilježnika, obično ugovara i plaća stranka koja je zahtijevala takav proces.
Prethodno navedeno vrijedi za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj spremnim sredstvima. Za slučaj da kupovinu nekretnine želite financirati kreditom banke, imat ćete dodatne troškove. Osim procjene nekretnine od ovlaštenog procjenitelja nekretnina i troškova odobrenja kredita, morat ćete računati i na obavezni trošak osiguranja nekretnine te troškove solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika. Trošak solemnizacije ugovora uvelike ovisi o cijeni nekretnine, od cca. 300 EUR pa na više.
 

Ostali troškovi kupovine nekretnine

Ukoliko ste strani državljanin i nemate hrvatski osobni identifikacijski broj (OIB), mogli biste imati trošak ishodovanja tog broja u slučaju da ga ne želite ishodovati sami kod nadležne porezne uprave. Također, ako želite ugovore i dokumentaciju čitati na svom jeziku, možete računati i na prevoditeljske troškove koji ovise o duljini teksta. Troškovi prevođenja standardnih Predugovora i Ugovora o kupoprodaji nekretnina u praksi ne prelaze 300 EUR.
 

Kako se mogu izračunati troškovi kod kupnje stana ili kuće?

Kako bi si lakše mogli predočiti kako izračun troškova kupoprodaje nekretnine izgleda u praksi, pripremili smo vam dva primjera izračuna. Jedan od njih je primjer u kojem su navedeni troškovi kod kupnje kuće u Opatiji od fizične osobe, a drugi u kojem su navedeni troškovi kod kupnje stana u novogradnji u Rovinju.

IZRAČUN TROŠKOVA KUPOPRODAJE NEKRETNINE – PRIMJER KUĆA U OPATIJI (prodavatelj fizička osoba)
CIJENA NEKRETNINE: 940.000 EUR
POREZ NA PROMET NEKRETNINA 3%: 28.200 EUR
POSREDNIČKA PROVIZIJA AGENCIJE 3% + PDV = 3,75%: 35.250 EUR
ODVJETNIČKI TROŠKOVI CCA 1% + PDV (NIJE OBAVEZNO): 11.750 EUR
JAVNI BILJEŽNIK I SUDSKE PRISTOJBE: 200 EUR
UKUPNO TROŠKOVI = 75.400 EUR
UKUPNO ULAGANJE = 1.015.400 EUR

IZRAČUN TROŠKOVA KUPOPRODAJE NEKRETNINE – PRIMJER STAN U NOVOGRADNJI U ROVINJU (prodavatelj poduzeće)
CIJENA NEKRETNINE s PDV-om: 620.000 EUR
POSREDNIČKA PROVIZIJA AGENCIJE 3% + PDV = 3,75%: 23.250 EUR
ODVJETNIČKI TROŠKOVI CCA 1% + PDV (NIJE OBAVEZNO): 7.750 EUR
JAVNI BILJEŽNIK I SUDSKE PRISTOJBE: 200 EUR
UKUPNO TROŠKOVI = 31.200 EUR
UKUPNO ULAGANJE = 651.200 EUR

Kako smo već ranije naveli, navedeni dodatni troškovi kod kupnje stana ili kuće mogu varirati od kupoprodaje do kupoprodaje, ovisno o poreznom statusu, kompleksnosti samog procesa, eventualnoj potrebi da se riješi neka dokumentacija i na taj način osigura sigurna kupovina.
 Za sve dodatne informacije i pojašnjenja vezano za dodatne troškove kod kupovine nekretnina u Hrvatskoj, kontaktirajte nas na info@euro-immobilien.hr ili +385994440660.