Vjerojatno ste već neko vrijeme razmišljali o kupovini nekretnine u Hrvatskoj, gotovo sigurno ste pretraživali brojne internet članke o Hrvatskoj, proučavali oglase nekretnina, maštali i istraživali destinacije, proučavali cijene, informirali se kod poznanika i prijatelja…
Kako je za početak svakog procesa potrebna akcija, vrijeme je svoje želje i maštanja pretvoriti u akciju, krenuti. Proces traženja i odabira nekrentine je prilično sličan u cijelom svijetu, dok se proces same kupoprodaje, provedbe uknjižbe prava vlasnika na kupca te običaji prilično razlikuju od zemlje do zemlje, čak i među članicama Europske Unije.
Dakle, što je potrebno za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj, koji su postupci i koji su koraci?

 

1. SUŽAVANJE IZBORA

Bez ovog koraka, moguće da nikad nećete kupiti nekretninu iako zaista to jako želite. Nekretnina ima jako puno, isto kao i super lijepih destinacija u Hrvatskoj, i razumljivo je i ljudski da se je teško odlučiti. Ali prije bilo kakvog konkretnog koraka u potrazi za nekretninom vrlo je preporučljivo da razmislite što želite od svoje buduće nekretnine. Dakle, želite li da vam nekretnina bude lako dostupna, moderna, tradicionalna, blizu mora, s pogledom na more…
Preferirate li privatnost kuće ili komociju i jednostavnost posjedovanja apartmana. Koja mjesta vam se sviđaju, Dalmacija, Istra, Kvarner, otoci, Crikvenica, Opatija?
Jednostavno morate suziti izbor … Inače možete lutati i razgledavati godinama. A vrijeme nepovratno leti, zar ne?
 

2. DEFINIRANJE BUDŽETA

Prije nego što krenete u razgledavanje nekretnina bitno je da realno sagledate svoje financije – koliko ste novaca spremni uložiti u nekretninu, koliko brzo možete raspolagati svojim novcem te eventualno ispitati mogućnosti financiranja kod svoje banke u inozemstvu.  Hrvatske banke su u posljednjim godinama počele odobravati hipotekarne kredite državljanima Europske Unije pa postoji i ta mogućnost financiranja. Naravno, uz uvjet da ste kreditno sposobni i da nekretnina koju bi stavili pod hipoteku ima urednu dokumentaciju.  Kada odlučite s koliko novca za kupnju nekretnine raspolažete to će bitno utjecati na uvjete pretrage za istom.

3. UVJETI I ORGANIZACIJA RAZGLEDAVANJA NEKRETNINA

Iako nije nemoguće nekretninu tražiti i samostalno, većina ljudi se zbog nedostatka vremena, potrebom za stručnim vođenjem i sigurnosti vođenja procesa kupoprodaje, obrati agenciji za nekretnine. Kao što ste birali područje i tip nekretnine, i ovdje možete i morate birati, – jer agencija za nekretnine u Hrvatskoj ima mnogo. Svaki kupac ima svoje kriterije i želje kod odabira agencije, stoga je važno da odaberete agenciju koja vama odgovara kako bi vam potraga za nekretninom bila ugodno iskustvo. Otvorena komunikacija je ovdje izrazito bitna,  ovdje se komuniciraju očekivanja, želje, uvjeti potrage za nekretninom, cijena agencijske usluge, dogovaraju se termini i definiraju daljnji koraci.
 

4. RAZGLEDAVANJE NEKRETNINA

Ukoliko ste kvalitetno prošli kroz prethodna tri koraka, ovaj dio procesa kupovine bi vam trebao biti – zabavni dio. Nekretnine koje razgledavate trebale bi biti u skladu s vašim željama i uvjetima, u destinacijama koje preferirate i u zadanom budžetu. Ovdje opet spominjemo važnost kvalitetne komunikacije. Bitno je da vaš agent zna što vam se kod koje nekretnine sviđa, a što ne, koji su dojmovi – kako bi mogao pravovremeno stupiti u pregovore s prodavateljem ukoliko ste ozbiljno zainteresirani za kupovinu ili pak dobiti dodatne uvide za daljnju potragu za nekretninom.
 

5. DAVANJE PONUDE I PREGOVORI

Sad kada ste pronašli nekretninu koja vam se sviđa, uobičajeno je ponuditi cijenu za određenu nekretninu prodavatelju. To za vas, naravno, radi agent. Često kupci nisu sigurni koju cijenu ponuditi, no na to nema točnog odgovora. Ponekad se može postići značajno niža cijena od one oglašene, a ponekad prodavatelji ne žele spustiti niti za 1 EURO. Dakle, odluka o tome koliko ponuditi je na vama, a na agentu je da pristupi pregovorima s prodavateljem i pokuša ostvariti win – win situaciju.
 

6. POLAGANJE KAPARE

Kada se s prodavateljem dogovorila kupoprodajna cijena, potrebno je položiti kaparu. Ona služi kao sigurnost za obje strane. Kupcu – da prodavatelj nekretninu neće prodati nekom drugom, a prodavatelju – da ima ozbiljnog kupca. Modalitet polaganja kapare dogovara se između stranaka direktno ukoliko nije uključen posrednik, ili s agencijom uz suglasnost prodavatelja i kupca. Kod polaganja kapare bitno je voditi računa o roku za zaključenje posla koji se mora ispoštovati. Ukoliko postoje neki preduvjeti koji se moraju ispuniti prije zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora, dogovara se rok za zaključenje predugovora, a ako preduvjeti ne postoje, dogovara se rok za zaključenje glavnog ugovora. U uobičajenoj praksi, ukoliko kupac odustane od zaključenja Predugovora / Ugovora u definiranom roku, on gubi kaparu. A ukoliko prodavatelj odustane od zaključenja Predugovora / Ugovora u definiranom roku, obvezan je vratiti kupcu duplu kaparu.
 

7. PREDUGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Ukoliko postoji neki preduvjet za zaključenje glavnog kupoprodajnog ugovora, kupac i prodavatelj potpisuju predugovor. Preduvjeti mogu biti npr. rješavanje dokumentacije, ishodovanje dozvola, ishodovanje Pisma namjere banke, potreba za financiranjem od strane kupca.. U Predugovoru se jasno definiraju preduvjeti i rok za zaključenje glavnog kupoprodajnog ugovora. Ukoliko su kupac i prodavatelj odmah spremni za glavni ugovor, odnosno ne postoji potreba za ispunjavanjem nekih preduvjeta – ovaj korak se preskače.
 

8. UGOVOR O KUPOPRODAJI NEKRETNINE

Ugovorom o kupoprodaji nekretnine definira se dinamika uplate kupoprodajne cijene, trenutak za stupanje u posjed nekretnine, garancije prodavatelja…. Ukoliko se u trenutku sklapanja ugovora prodavatelju isplaćuje kompletna kupoprodajna cijena, ugovor će sadržavati i dozvolu za uknjižbu prava vlasništva (Tabularnu izjavu – vidi pod 9.). Ugovor o kupoprodaji ovjerava se kod javnog bilježnika. Praksa je da svoj potpis na ugovoru ovjerava i kupac i prodavatelj, no ugovor je valjan i ukoliko svoj potpis ovjeri i samo prodavatelj. Ukoliko je kupac strana osoba, preduvjet zaključenju Ugovora je da osoba ima OIB u Hrvatskoj (osobni identifikacijski broj), kojeg može ishodovati sama kod nadležne Porezne uprave ili OIB može ishodovati uz pomoć svog agenta za nekretnine.
 

9. TABULARNA IZJAVA I UKNJIŽBA PRAVA VLASNIŠTVA

Tabularna izjava je dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na kupca. Prodavatelj mora izdati kupcu tabularnu izjavu, ako je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, odnosno isplatio ugovorenu cijenu. Tabularna izjava mora biti ovjerena od strane javnog bilježnika. Nakon što kupac primi Tabularnu izjavu od prodavatelja, može kod nadležnog suda (zemljišne knjige) predati zahtjev za uknjižbu prava vlasništva na svoje ime. Ako se kupoprodaja vrši putem posrednika, obično ovaj proces obavlja agencija ili opunomoćeni pravnik.
 

10. STUPANJE U POSJED – PRIMOPREDAJA NEKRETNINE

U praksi kupac stupa u posjed nakon što prodavatelj od njega primi cjelokupnu kupoprodajnu cijenu. U tom trenutku preuzima sve obveze vezane za korištenje te nekretnine – režije, poreze i sl. Također, to je trenutak kada kupac preuzima ključeve svoje nove nekretnine. Primopredaji nekretnine obično prisustvuje agent za nekretnine.
 

11. PRIJENOS OBVEZE PLAĆANJA REŽIJA NA NOVOG VLASNIKA

Formalnosti prijenosa svih režija: struja, voda, plin, komunalna naknada, odvoz smeća i slično, prenosi novi vlasnik na sebe. Ukoliko je kupac nekretninu kupio uz posredovanje agencije, prijenos se može napraviti i uz pomoć agencije – uz punomoć kupca.
 

12. UŽIVANJE U NOVOJ NEKRETNINI

Nadamo se, najduža i najsretnija faza. Hrvatska je odlično mjesto za život i za odmor. Uvijek smo sretni kad vidimo koliko naši kupci uživaju u svojim novim nekretninama, a to želimo i Vama.
Moramo napomenuti da je ovo što je navedeno - standardni proces. Proces kupoprodaje može biti i nešto drugačiji, duži ili kraći, uz dodatne međukorake, ovisno o specifičnosti situacije, posebnostima neketnine i njene dokumentacije, željama stranaka i slično. On se definira uz dobru koordinaciju stranaka i uz međusobno poštovanje obje strane, uz posrednika ili bez. Ako niste stručnjak u poslovima kupoprodaje nekretnina, naš je savjet angažirati posrednika ili bar pravnika kako bi osigurali za sebe sigurnu kupovinu. Direktna kupovina može rezultirati uspješno za sve strane, ali može ponekad biti i rizična.

Želimo vam sigurnu kupovinu i puno lijepih dana u vašoj novoj nekretnini.

Euro Immobilien Team

Autor: Mateja Bogdanić